Ryhmärakennuttamisen käytännöt muovautuvat

Ryhmärakennuttaminen muuttaa asuntotuotannon totuttuja käytäntöjä ja toimijoiden rooleja: asukas ei olekaan valmiin asunnon ostaja, vaan jo suunnitteluvaiheen vastuullinen ja päätösvaltainen toimija. Tuore laki antaa pelisäännöt, muttei ainakaan vielä ole tuonut toivottua helpotusta hankkeiden rahoitukseen.

Ryhmärakennuttamisella tarkoitetaan asuntohankkeita, joissa ryhmä tulevia asukkaita ryhtyy rakennuttamaan itselleen taloa tai taloja.

Toisin kuin mediassa näkee toisinaan väitettävän, kyse ei ole uudesta ilmiöstä.

Suomalainen erikoisuus, asunto-osakeyhtiö, luotiin nimenomaan asukkaiden itsensä rakennuttamien talojen hallintamuodoksi 1900-luvun alkupuolella. Sittemmin toimintatavasta on tullut tuntemattomampi. Paljon näkee myös käytettävän termiä ryhmärakentaminen. Selkeyden vuoksi tätä on syytä välttää. Ryhmärakennuttamisessa kyse on nimenomaan rakennuttamisesta, ei rakentamisesta.

Ryhmärakennuttamisen alle mahtuu laaja kirjo erilaisia hankkeita muutamasta pientaloasunnosta aina suurehkoihin kerrostaloihin. Usein hankkeet ovat yhtiömuotoisia, mutta myös asumisoikeustaloja on toteutettu ryhmärakennuttamalla, kuten Omatoimi Saarijärvellä. Ryhmärakennuttaminen sopii myös vanhojen talojen pelastusoperaatioihin tai vaikkapa teollisuustilan muuttamiseen asunnoiksi.

Yli satavuotias, lähes purkukuntoon päässyt Annikin kortteli Tampereella kunnostettiin ryhmärakennuttamalla. (kuva Anna Helamaa)

Laki tunnistaa kaksi erilaista mallia

Syksyllä 2015 voimaan astunut laki ryhmärakennuttamisesta tunnistaa kaksi erilaista mallia: asukasaloitteisen ja konsulttialoitteisen. Ensin mainituissa asukkaat vetävät hanketta, käytännössä usein yhdistykseksi järjestäytyneinä, ja palkkaavat käyttöönsä tarvittavat ammattitoimijat. Konsulttialoitteisessa mallissa ryhmärakennuttamiskonsultti valmistelee hanketta ja kokoaa sitten asukasryhmän. Toisinaan rakennuttavan asukasryhmän sisäinen osaaminen mahdollistaa projektin läpiviemisen vähäisellä ulkopuolisella suunnittelu- ja konsulttiavulla. Toisessa ääripäässä – vähän jo määritelmän rajoja venyttäen ­– on hankkeita, joissa aloitteen tehnyt konsultti toimii myös projektinjohtourakoitsijana.

Koti kaupungissa ry:n Malta-talo on Helsingissä asukkaiden itsensä vetämä rakennuttamishanke. (kuva Anna Helamaa)

Rakennuttava ryhmä kantaa kuitenkin aina painavan vastuun hankkeesta niin taloudellisesti kuin juridisesti. Osallistujien kannattaakin selvittää huolellisesti minkälaiseen hankkeeseen on lähdössä mukaan. Samasta syystä päätöksenteon ja kustannusten läpinäkyvyys on ensiarvoisen tärkeää. Koska kyse ei ole asuntokaupasta vaan asunnon rakennuttamisesta, eivät asuntokauppalaissa uudisasunnon ostajan suojaksi luodut säädökset koske ryhmärakennuttamishankkeita.

Urakoitsijavalinnat ja rakennustyön huolellinen valvonta ovatkin onnistumisen kannalta keskeisiä – kuten toki missä tahansa rakentamisessa.

On myös hankkeita, joissa asukasryhmä on aloitteentekijä, mutta joissa rakennuttajan vastuun kantaa ammattirakennuttaja. Vaikka juridisesti kyse ei olekaan ryhmärakennuttamista, antaa malli asukkaille hyvät mahdollisuudet vaikuttaa asuntoihinsa sekä koko talon konseptiin. Esimerkiksi Aktiiviset seniorit ry:n yhteisölliset senioritalot ovat tällaisia hankkeita.

Miksi sitten ryhmärakennuttaminen kannattaa?

Ensinnäkin, malli tarjoaa asukkaalle hyvät mahdollisuudet osallistua oman asuntonsa ja koko rakennuksen suunnitteluun ja laatutason määrittelyyn. Kompromissikykyä kuitenkin vaaditaan etenkin kerrostaloissa, joissa oman asunnon ratkaisut vaikuttavat myös naapuriin. Toiseksi, ryhmärakennuttamalla asunnon saattaa saada suhteellisen edullisesti, kun asukkaat itse kantavat rakennuttamisvastuun. Hinta luonnollisesti riippuu ryhmän asettamista tavoitteista. Aina edullisuus ei olekaan ensisijainen tavoite, vaan ryhmärakennuttajat hakevat asumiselleen jotain sellaista laatua, mitä muuten on vaikea löytää, esimerkiksi runsaita yhteistiloja tai edistyneitä ekotekniikan ratkaisuja. Tämä onkin kolmas ryhmärakennuttamisen etu. Etenkin monet asukasaloitteiset hankkeet ovat panostaneet yhteistiloihin ja rakentaneet asumisenaikaista yhteisöllisyyttä jo suunnitteluprosessin aikana.

   

Monet asukasryhmät panostavat yhteistiloihin. (Kuvat Anna Helamaa)

Asukkaiden itselleen rakennuttamat talot monipuolistavat asuntokantaa ja tapoja tuottaa asuntoja. Siksi niistä kannattaa muidenkin olla kiinnostuneita. Parhaillaan käynnissä olevat hankkeet vakiinnuttavat toimintatapoja ja avaavat latua seuraaville.

Suurin pullonkaula tällä hetkellä on rakentamisaikainen rahoitus, jota etenkin asukasaloitteisten hankkeiden on ollut hyvin vaikea järjestää.

Uuden lain keskeisenä tavoitteena oli pelisääntöjä selkeyttämällä edesauttaa hankkeiden rahoituksen järjestymistä, mutta ainakaan vielä niin ei näytä tapahtuneen. Pallo onkin nyt pankeilla, joiden tulisi määritellä ehdot rakentamisaikaisen lainan myöntämiselle.

On vaikea kuvitella, etteikö ryhmärakennuttamisen suosio kasvaisi. Muutoksessa kannattaa olla mukana.

Anna Helamaa                                                                                                                                                      Tampereen teknillinen yliopisto