Wien – edullisen mutta laadukkaan asumisen Wunderland

Vierailin Wienissä syyskuussa 2017 European Federation for Livingin järjestämällä ekskursiolla. Perehdyimme uusiin asuntokohteisiin sekä keskusta-alueella että uudessa itäisessä lähiössä Seestadt Aspernissa.

Sosiaalisella asuntotuotannolla on vahva jalansija Wienissä. Tämä ei varsinaisesti ole mikään yllätys, sillä 1920-luvulla rakennetut työläisten vuokra-asuntokorttelit, vaikuttavimpana esimerkkinään monumentaalinen Karl Marx Hof, ovat eurooppalaisen asuntosuunnittelun tunnettuja saavutuksia.

Uima-allas keskellä korttelipihaa
Seestadt Aspernissa. Toteuttajana
Sozialbau AG.

Uutta ja ilahduttavaa oli kuitenkin päästä todistamaan sitä, ettei sosiaalisesti orientoitunut laadukas asuntorakentaminen ole Wienissä jämähtänyt 1920- ja 30-lukujen sosialistihallinnon väliaikaissaavutukseksi. Päinvastoin: kaupungin tukema asuntorakentaminen on yhä korkealuokkaista, monipuolista ja toisinaan jopa yllätyksellisen radikaalia.

Käsi sydämelle: osaisiko joku Suomessa odottaa löytävänsä yhteiskunnan tuen avulla rakennetun uuden korttelin pihalta ulkouima-allasta, joka sijoittuukin itse asiassa parkkitalon päälle? Seestadt Aspernista sellainen löytyy.

Pääsimme omin silmin todistamaan uusia, laadukkaita ja tämän lisäksi vuokraltaan edullisia asuinkortteleita.

Uusia asuntoja, joiden neliövuokra on maksimissaan 7,50 euroa, löytyy jopa päärautatieaseman läheisyydestä. Hämmästyksemme oli suuri: millä ihmeen keinoilla näitä saadaan toteutettua?

Kuusi tekijää edulliseen asumiseen Wienissä

Paikalliset asuntosuunnittelijat ja -tutkijat sekä Wienin kaavoitusjohtaja valistivat ekskursion osallistujia. Tältä pohjalta esitän seuraavassa kuusi tekijää, jotka synnyttävät tilanteen, jossa edullinen asuminen eurooppalaisessa metropolissa näyttää tänäkin päivänä olevan mahdollista.

1. Yhteiskunnan tuki, jonka lähteenä on korvamerkitty asuntovero

Yritykset ja yksityishenkilöt maksavat tuloistaan asuntoveroa. Veron suuruus on 0,5 %. Vero on korvamerkittyä. Se on käytettävä asumisen tukemiseen joko asukkaille suunnattuna asumistukena tai rakentajille suunnattuna asuntorakentamisen tukena. Jälkimmäinen voi tarkoittaa joko suoria avustuksia tai edullista lainaa. Asuntoveron tuotto on huomattava.

Vuonna 2017 Wienin kaupunki käyttää rahaa asumisen tukemiseen yhteensä 571 miljoonaa euroa. Pääosa summasta (467 miljoonaa euroa) käytetään rakentamiseen. Tästä uudistuotannon osuus on 276 miljoonaa ja korjausrakentamisen osuus 191 miljoonaa euroa. Asumistukeen jää käytettäväksi 110 miljoonaa euroa.

2. Näkemys asunnoista tärkeänä osana yhteiskunnan infrastruktuuria

Keisarivallan kukistuttua uuden hallinnon yhtenä päätavoitteena oli turvata työläisille aiempaa paremmat asunto-olot. Asuntovero keksittiin tuolloin. Sen turvin Wieniin rakennettiin vuoteen 1934 mennessä yli 61.000 kunnallista asuntoa. Natsihallintoajan ja toisen maailmansodan jälkeen kunnallinen asuntotuotanto käynnistyi uudelleen ja 1950-luku oli tuotannon huippuaikaa.

Puisto asuinalueeksi muutetulla Nordbahnhof-alueella.

Näkemys siitä, että asuntotuotantoa ei tule jättää pelkästään markkijatoimijoiden vastuulle on siten vallinnut Wienissä lyhyttä periodia lukuunottamatta miltei sata vuotta. Tänä päivänä Wienin kaupungin Wiener Wohnen -organisaatio hallinnoi noin 220.000 asuntoa. Näissä kunnallisissa asunnoissa asuu noin neljännes koko kaupungin asukkaista. Asuntojen keskimääräinen neliövuokra on 5,58 euroa.

3. Wienin kaupungin aktiivinen maanhankinta

1990-luvulla rautaesiripun poistuttua Wieniin kohdistui kova asuntokysyntä. Kaupunki alkoi tuolloin aktiivisesti hankkia omistukseensa maata ja kiinteistöjä turvatakseen riittävän runsaan asuntotuotannon. Kaupungin maahankinnasta vastaa 1980-luvulla perustettu wohnfonds_wien -organisaatio. Se pyrkii turvaamaan laadukasta asuntorakentamista luovuttamalla tontteja pääasiassa erityisten rakennuttajakilpailujen kautta. Tämän ohella wohnfonds_wien koordinoi vanhan asuntokannan saneerauksia.

4. Rakennuttajakilpailut ja neljän pilarin malli

Niissä Wienin kaupungin tukemissa asuntokohteissa, joihin toteutetaan yli 300 asuntoa, käytetään wieniläistä rakennuttajakilpailumenettelyä (Bauträgerwettbewerbe). Näissä kilpailuissa ehdotuksia arvioidaan ns. neljän pilarin mallin avulla.

Pilareita ovat ekologia, ekonomia, arkkitehtuuri ja sosiaalinen kestävyys. Malli on otettu käyttöön vuonna 1995 ja sitä on vähitellen kehitetty yhä toimivammaksi.

Sisäpihan vehreyttä Seestadt Aspernissa.

Kilpailuissa rakennuttajan vetämät tiimit laativat annetuille tonteille suunnitelmat. Ne arvostellaan monialaisen juryn toimesta kaikkia edellä mainittuja näkökulmia tutkien. Mallin hienous on siinä, ettei ehdotuksia arvioida esimerkiksi suunnittelijoille mieleisellä tavalla pelkästään arkkitehtuuria tai rakennuttajille mieleisellä tavalla pelkästään kustannuksia painottaen, vaan kaikkien neljän osa-alueen kokonaisuutena.

Käytännössä pilarit jakautuvat useaan alakohtaan. Alakohtia on yhteensä 99. Ne kaikki pisteytetään. Arkkitehti Oliver Scheifinger kertoi, että kilpailuehdotusta laativalle suunnittelijalle taulukon täyttäminen ja pisteiden laskeminen on vaativa harjoitus, jossa tietyn osa-alueen tekijöiden painottaminen edellyttää kompensointia jollakin muulla osa-alueella.

Sisäpihanäkymä Sonnwendviertelissä päärautatieaseman läheisyydessä.

Hän kuitenkin pitää mallia pätevänä, sillä se on harkittu ja tasapuolinen kaikille kilpailijoille ja sen avulla koko tiimi saa realistisen käsityksen suunnitelmasta. Tämä onkin tarpeen, sillä Wienin kaupunki edellyttää rakennuttajan sitoutuvan ennalta sovittuun kustannusraamiin. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että toteutettavien asuntojen vuokrataso on vakioitu ainakin kymmenen vuoden ajaksi.

5. Vuokra-asumisen pitkä perinne ja yleisyys

Kolme neljästä wieniläisestä asuu vuokralla. Valtaosa vuokra-asunnoista on joko kunnallisia taikka yleishyödyllisten tai matalaa voittoa tuottavien rakennuttajien omistamia. Silti myös yksityisiä vuokra-asuntoja on runsaasti: niissä asuu joka kolmas kaupunkilainen.

Sisäpihanäkymä Sonnwendviertelissä päärautatieaseman läheisyydessä.

Yhteiskunnan tukemilla vuokra-asunnoilla on tulorajat. Ne ovat kuitenkin varsin korkeat. Esimerkiksi yhden hengen taloudessa maksiminettotulot vuodessa ovat 44.700 euroa ja kahden hengen taloudessa 66.610 euroa.

Korkeiden tulorajojen vuoksi 80 % kaupunkilaisista voi päästä asumaan yhteiskunnan tukemiin asuntoihin.

Tuetut asunnot, joita löytyy kaikista kaupunginosista, eivät siten ole leimallisesti köyhien asumismuoto. Wienin kaupunki on tukenut myös omistusasuntojen rakentamista. Nämä asunnot mukaanluettuna 60 % kaupunkilaisista asuu tuetuissa asunnoissa.

6. Kaupungin aktiivinen tutkimus- ja kehittämispolitiikka

Wienin kaupunki ylläpitää asumisen ja asuntorakentamisen tutkimukseen keskittynyttä Wiener Wohnbauforschung -tutkimusyksikköä. Kaupunki haluaa myös aktiivisesti kehittää uusia asuntoratkaisuja. Tästä hyvä esimerkki ovat ns. SMART-asunnot.

SMART-asunnot ovat kaupungin promovoimia kompakteja, joustavia ja edullisia vuokra-asuntoja. Asunnoilla on kokorajat: yksiö voi olla enintään 40 neliömetrin kokoinen, kaksion koko taas saa olla enintään 55 ja kolmion 70 neliömetriä.

SMART-asuntoja Sonnwendviertelissä. Asunnot noin 40–70 m2, kuukausivuokra 300–525 euroa.

Asuntojen on oltava myös sisäisesti jollakin tavalla joustavia. Niiden neliövuokra saa olla enintään 7,50 euroa. SMART-asuntoja on rakennettu vuosina 2012–2016 nelisensataa kappaletta. Syksyllä 2017 niitä on rakenteilla lähes 800 ja suunnitteilla 2.800 kappaletta. Jatkossa kaupunki haluaa, että joka kolmas tuetuista asunnoista toteutetaan SMART-tyyppisinä. Myös neljän ja viiden huoneen kokoisia SMARTteja tullaan rakentamaan.

Mietteitä

Asumisen Wunderland-Wien ei ole syntynyt itsestään tai vahingossa. Wienissä on 1920-luvulta alkaen pidetty tärkeänä sitä, että kaupungin täytyy olla aktiivinen toimija asuntotuotannossa. Toimintatapoja on siis harjoiteltu pitkään. Myös uusia kokeellisia ratkaisuja, esimerkiksi erilaisia teemakortteleita, on tietoisesti haluttu toteuttaa.

Kun veroille saa ilmiselvästi vastinetta asumisen edullisuutena, useimmat wieniläiset maksanevat asuntoveronsa mielellään. Kymppi tai kaksi kuukaudessa ei ole paljoa siitä, jos suurkaupungin keskustasta on realistinen mahdollisuus saada napakka perheasunto vuokralle viidelläsadalla.

Vuokra-asumisesta on muodostunut Wienin vallitseva asumismuoto. Sen sisällä löytyy laaja variaatio erilaisia asuntoja. Osassa vanhoista asunnoista ei ole nykyaikaisia mukavuuksia, esimerkiksi keskuslämmitystä tai täysinvarusteltua kylpyhuonetta. Toisaalta löytyy myös uusia kortteleita, joissa on monipuoliset yhteistilat ja laatikkoviljelymahdollisuuksia talojen katoilla.

Yrttien ja vihannesten laatikkoviljelyä Oase 22 -korttelin kattoterassilla.

Tuettuja vuokra-asuntoja on runsaasti ja ne ovat edullisia. Tämän ansiosta myös yksityisten asuntojen markkinavuokrat ovat pysyneet yleisesti ottaen maltillisina – poikkeuksia toki löytyy vanhan keskustan alueelta.

Mitä voimme Suomessa oppia wieniläisistä toimintatavoista? Tulisiko joitakin malleja omaksua meillekin? Tämän pohtiminen vaatinee kokonaan toisen blogitekstin.

Visioinnin perustaksi saattaisi olla fiksua ottaa tämä asuntotutkija Susanne Bauerin toteamus: ”Jatkuvuus on toiminut Wienin asuntopolitiikan menestyksen avaimena”.

Jyrki Tarpio                                                                                                                                                      Tampereen teknillinen yliopisto

Luksusomistusasuntoja rakenteilla päärautatieaseman lähelle. Asunnoista on luvassa hienot näkymät vanhaan keskustaan. Niiden myyntihinnat ovat paikallisten mielestä kuitenkin järkyttäviä: 6.000 euroa/ m2.